Investissement
Investir dans un bien qui correspond à votre fiscalité.
Immobilier locatif et fonds de commerce : sélection, analyse du rendement, négociation et suivi jusqu’à l’acte authentique.
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Immobilier locatif
Le rendement affiché sur une annonce ne veut rien dire tant qu’on n’a pas retiré les charges de copropriété, la taxe foncière, la vacance, les travaux à venir et l’impôt. Nous raisonnons en rendement net, après fiscalité, sur la durée de détention que vous envisagez.
Le régime applicable — location nue au réel ou au micro-foncier, location meublée, société — change radicalement le résultat. Nous cadrons ce point avec vous, et le faisons valider par votre conseil fiscal ou par l’un de nos partenaires, avant de lancer la recherche.
Ce que nous instruisons sur chaque bien
- Marché locatif réel. Loyers constatés, délai de relocation, profil des locataires du secteur.
- Charges et copropriété. Procès-verbaux d’assemblée, travaux votés, appels de fonds à venir, impayés.
- État technique. Diagnostics, performance énergétique et conséquences des obligations de rénovation.
- Rendement net. Après charges, fiscalité et provision pour vacance et travaux.
- Revente. Liquidité du bien et de son secteur à l’horizon envisagé.
Rappel
Un investissement immobilier comporte des risques : vacance locative, impayés, évolution du marché, travaux imprévus. Aucun rendement n’est garanti. Les simulations remises sont des hypothèses de travail, non des engagements.
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Fonds de commerce et murs commerciaux
Acquérir un fonds de commerce, c’est acheter une exploitation : un chiffre d’affaires, une clientèle, un bail, du personnel et des engagements. La valeur se lit dans les comptes et dans le bail, rarement dans le prix demandé.
Le cabinet est intervenu, pour le compte d’un client, dans la négociation du rachat d’un hôtel. Ce type d’opération mobilise, en plus de la recherche, une coordination étroite avec l’expert-comptable, l’avocat et le financeur.
Points examinés
- Comptes d’exploitation. Trois derniers exercices, saisonnalité, retraitements du dirigeant.
- Bail commercial. Durée restante, loyer, destination, clauses de renouvellement et travaux à la charge du preneur.
- Personnel. Contrats repris, ancienneté, masse salariale et conventions applicables.
- Autorisations et conformité. Licences, accessibilité, sécurité, obligations sectorielles.
- Structure de l’opération. Fonds seul, murs seuls, ou murs et fonds : chaque montage a un effet fiscal distinct.
Déroulé
Comment se conduit un dossier d’investissement.
Entretien patrimonial
Objectif, capacité d’emprunt, régime fiscal, horizon, tolérance au risque et contraintes de gestion. Restitution écrite du cadre retenu.
Recherche ciblée
Mandats disponibles, réseau professionnel, opportunités non diffusées. Présélection restreinte, chaque dossier étant instruit avant présentation.
Analyse et visites
Visites accompagnées, vérifications documentaires, chiffrage des travaux, calcul du rendement net et simulation fiscale.
Négociation et closing
Stratégie d’offre, négociation du prix et des conditions suspensives, coordination courtier et notaire, suivi jusqu’à l’acte authentique.
Questions fréquentes
Oui. La recherche locative et l’acquisition de fonds de commerce se conduisent sur l’ensemble du territoire, en mobilisant selon les secteurs notre réseau de confrères et de professionnels locaux.
Les deux configurations existent et sont clairement annoncées au début du dossier. Lorsque nous accompagnons un acquéreur, notre rémunération et notre mandat sont définis avec lui, et la situation est portée à la connaissance de la partie adverse.
Nous cadrons les enjeux fiscaux d’un projet et en tirons les conséquences sur le type de bien à rechercher. Le conseil fiscal proprement dit relève de votre expert-comptable, de votre avocat ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, que nous pouvons vous présenter.
Il n’y a pas de seuil affiché : un studio bien situé peut constituer un meilleur premier investissement qu’un immeuble mal placé. Le budget est discuté lors de l’entretien patrimonial, au regard de votre capacité d’emprunt réelle.
Par des honoraires de transaction, dont le barème est affiché sur la page Honoraires. Ils sont dus uniquement en cas de réalisation effective de l’opération, sauf mandat de recherche prévoyant expressément d’autres modalités.
Parlons de votre projet
Un projet d’investissement à instruire ?
Indiquez votre objectif, votre budget et votre horizon. Le premier entretien sert à vérifier que le projet tient, avant d’engager la moindre recherche.
Réponse sous 48 heures ouvrées — contact@allcx-patrimoine.com